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中國社會科學(xue)院城市與競(jing)爭(zheng)力(li)研(yan)究(jiu)中心主任倪(ni)鵬飛近日(ri)在中新(xin)社國是(shi)論壇上表(biao)示,2020年,樓市將繼續處在降溫(wen)通道,在沒有重大政策(ce)轉向和意外事件沖擊下,不(bu)會出現劇烈波動。

發言摘(zhai)要如下︰

2019年的(de)回顧

2019年,樓市初步進入穩定健(jian)康(kang)發展狀態,基本(ben)實現三穩調控目標,是(shi)近年來最好的(de)ne)刺 >嚀蹇矗/p>

第一(yi),時間上,穩中有變,四季逆轉。

全國房價增(zeng)幅經(jing)歷降、升、降再企穩的(de)過(guo)程,同比reng)zeng)幅由2019年6.6%。銷售(shou)額變動總體平穩,月度商品房銷售(shou)額增(zeng)長(chang)率(lv)有升有降,2019年同比reng)zeng)長(chang)-0.1%。新(xin)開工面(mian)積、施工面(mian)積與竣工面(mian)積之間的(de)增(zeng)幅差距由大變小。反映出總體的(de)現房供應在增(zeng)長(chang),潛在供給又在持續增(zeng)加。待售(shou)商品房面(mian)積持續下降,但(dan)下降由加速(su)轉向減(jian)速(su)。2019年2月至10月,現房存(cun)銷比由17.94(月)持續下降到15.92(月),已處于6~18個月的(de)合理區間。期房存(cun)銷比由2016年的(de)3.1(年)下降至2017年的(de)2.8(年)和2018的(de) 2.7(年),但(dan)到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓力(li)較之前(qian)有所增(zeng)加。全國房kang)夭 ?蹲識鈐zeng)幅變動平穩,2019年同比reng)zeng)長(chang)9.9%。

第二,空間上,降溫(wen)明顯,分(fen)化再現。

全國房價總體下降城市數量(liang)和下降速(su)度超(chao)過(guo)去年同期。一(yi)、二線城市增(zeng)速(su)同頻回升,三、四線城市增(zeng)速(su)共同下降。東部kang)厙考墼zeng)速(su)變動相對平穩,中西部和東北地(di)區增(zeng)速(su)明顯下降。城市群中心城市房價同比reng)zeng)速(su)回升,非中心城市城市房價增(zeng)速(su)有所下降。

分(fen)析原(yuan)因︰總體上,面(mian)對復雜嚴峻的(de)國內經(jing)濟形勢,中央調控持續給力(li)不(bu)動搖,基礎制度改革邁出重要步伐(fa),效果顯著,值(zhi)得(de)點贊。具體看,持續調控的(de)力(li)度和節奏直(zhi)接和間接影響金(jin)融機(ji)構(gou)等(deng)市場的(de)行為和預期,導致總體穩定的(de)前(qian)提下,樓市冬冷(ling)、春熱、夏暖、秋涼(liang),樓市年穩季變。

2020年展望

2020年樓市將繼續保持“年穩季變”的(de)特點,空間持續分(fen)化,風(feng)險如影隨行。

第一(yi),總體上,市場繼續處在降溫(wen)通道。在沒有重大政策(ce)轉向和意外事件沖擊的(de)情況下,不(bu)會出現劇烈的(de)波動。

具體看,商品房價格(ge)同比reng)zeng)幅保持在5-8%區間,商品房銷售(shou)面(mian)積同比reng)zeng)幅將保持在-1到2%,房kang)夭 ?蹲釋 仍(reng)zeng)速(su)將持續在7-10%區間內。

主要因為︰城鎮化率(lv)加速(su)期決定市場預期相對樂觀。住房剛性、改善性和重置需(xu)求依然較大。炒房kang)睦婊ji)制沒有完全消除。宏觀經(jing)濟和外部環境對房kang)夭bu)利影響有限。樓市調控不(bu)太可(ke)能放(fang)松。

第二,時間上,降溫(wen)中還有起伏(fu)和波動。

2020年春夏秋冬的(de)樓市仍(reng)將面(mian)臨(lin),升降交替,窄幅波動。因為市場環境及預期在不(bu)斷變化中,調控政策(ce)或(huo)根據樓市當期和未來可(ke)能的(de)變化會適時微調。

第三,空間上,城市分(fen)化可(ke)能持續凸顯。

2020年,一(yi)、二線城市、東部城市、都(du)市圈城市群、特殊資源(yuan)城市與四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源(yuan)枯竭城市的(de)經(jing)濟和人口的(de)分(fen)化將持續。

主要因為︰經(jing)濟基本(ben)面(mian)變化決定樓市在空間上持續分(fen)化。2020年國家(jia)一(yi)些區域政策(ce)調整以及新(xin)的(de)區域規劃陸續出台將加劇分(fen)化。過(guo)去2017-2018年邊緣deng)蚵?械de)逆襲將加劇分(fen)化。

第四,風(feng)險上,總體下降中局(ju)部可(ke)能上升。

當前(qian)的(de)均(jun)衡是(shi)鐵令下的(de)弱均(jun)衡,調控操作若(ruo)有不(bu)當,樓市運行有滑出合理區間的(de)風(feng)險。市場主體尤其開發企業de)媼lin)資shi)鵒炊狹押推撇貢bi)風(feng)險。總體存(cun)銷比reng)俁然厴?靖霰鵯蜆guo)剩嚴重。

2020年對策(ce)建議

應堅(jian)持zhi) 夭bu)動搖,完善調控的(de)機(ji)制,加快相關基礎制度改革。

第一(yi),重構(gou)房kang)夭牒旯劬jing)濟關系(xi)。妥善應對宏觀經(jing)濟和外部環境的(de)挑戰jian)H米》炕毓櫚矯襠de)初心、居住的(de)功能。在抑制炒的(de)同時,支(zhi)持剛性需(xu)求、改善性需(xu)求和重置需(xu)求。讓穩reng)zeng)長(chang)與穩樓市並進,促(chun)進房kang)夭de)ne) 蛻洞 褰 gou)的(de)調整。加快城市更新(xin)和舊(jiu)房改造,讓房kang)夭詰 ?新(xin)蹕蚋gao)質量(liang)發展。

第二,堅(jian)持房kang)夭 夭bu)動搖。提升調控的(de)政治佔位,保持戰略(lue)定力(li)。強化三穩目標,落實主體責任。實施區間調控,把握節奏與力(li)度,用好極限施壓。做好防控樓市雙向劇烈波動預案。

第三,完善“一(yi)城一(yi)策(ce)”調控機(ji)制。完善“一(yi)城一(yi)策(ce)”全國住房、土地(di)和金(jin)融的(de)市場監管體系(xi)。健(jian)全“一(yi)城一(yi)策(ce)”的(de)ne)》俊?戀di)、金(jin)融的(de)聯動機(ji)制。探索土地(di)、財稅和金(jin)融等(deng)統一(yi)性政策(ce)“一(yi)城一(yi)策(ce)”執(zhi)行。探索“一(yi)城一(yi)策(ce)”的(de)主要政策(ce)匹配機(ji)制。

第四,加快基礎性配套制度改革。繼續深化集體建設用地(di)和宅基地(di)市場化改革。建立土地(di)用途變性的(de)利益共享機(ji)制。加快建立“住房土地(di)指標隨人口流動掛(gua)鉤”的(de)制度。繼續建立土地(di)供應與商品房去化周期聯動機(ji)制。完善“限房價競(jing)地(di)價”、“限地(di)價競(jing)配建”等(deng)拍(pai)賣制度;完善金(jin)融機(ji)構(gou)的(de)公司ju)衛硤逑xi),形成金(jin)融機(ji)構(gou)趨(qu)“住”避(bi)“炒”的(de)內在機(ji)制。完善多(duo)層(ceng)次商品房和保障房金(jin)融體系(xi),形成“短借長(chang)還”的(de)融資機(ji)制。建立住房金(jin)融審慎監管制度;建立全國統一(yi)的(de)稅收制度,改革稅收征(zheng)管制度。開征(zheng)房kang)夭埃 廝su)房kang)夭笆仗逑xi)。

第五,加快住房供給側結構(gou)性改革。以產權(quan)化為主線,構(gou)建中國住房kang)墓┬μ逑xi)。以城鎮化為基礎,構(gou)建中國住房kang)目佔涮逑xi)。以智能化為目標,構(gou)建中國住房高(gao)質量(liang)kang)牟芳安(an)堤逑xi)。從而繪制樓市新(xin)基因圖譜。

作者︰倪(ni)鵬飛

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